Llave en mano

Vamos a explicar de forma clara y concisa cómo tributan los beneficios obtenidos en la cesión de uso de una vivienda amueblada o de parte de la misma y cuándo dicha prestación de servicios estaría además, gravada por el IVA.

El dueño de un inmueble puede alquilar una vivienda  a un único inquilino, vamos a llamarlo, Pepe, que hace de esa vivienda su vivienda habitual o bien alquilar a diversos usuarios por cortas estancias, vamos a llamarlos turistas.

En ambos  casos, el IRPF somete a gravamen  el rendimiento  neto obtenido como rendimiento de capital inmobiliario. El rendimiento neto  es la diferencia entre los ingresos obtenidos por el alquiler y los gastos soportados por el dueño del inmueble para poder prestar dicho servicio de arrendamiento. Entre otros gastos  tendríamos,  el pago de la comunidad, posibles reparaciones, el IBI,  la amortización del mobiliario (10% anual de su coste de compra) la amortización del inmueble (que se calcula aplicando el  3% al valor de construcción del inmueble, tomando como tal valor el mayor de dos, el de adquisición o el IBI), los posibles gastos de empresas  que se ocupen de la gestión  del apartamento (limpieza, entrega de llaves, publicidad).

Una vez calculado ese rendimiento neto, existe una diferencia entre haberlo alquilado a un único inquilino, Pepe, que haberlo alquilado a diversos turistas. En el primer caso disfrutamos de “un regalito fiscal” y es la reducción en un 60% del rendimiento neto obtenido.

En el caso de que para la gestión de nuestros apartamentos consideremos la necesidad de contratar a un trabajador a jornada completa podríamos declarar el rendimiento obtenido, como rendimiento de la actividad económica y no como rendimiento de capital inmobiliario, pudiendo en tal caso beneficiarnos de algunas medidas fiscales que aceleran la amortización de los activos (los llamados beneficios fiscales de las empresas de reducida dimensión del impuesto sobre sociedades)

Cuando alquilamos de forma esporádica  habitaciones de nuestra vivienda, hay una amplia publicación de consultas de la Dirección General de Tributos que, a mi entender, con buen criterio, impiden la deducción de gasto alguno, parece lógico ¿cómo discriminar los gastos particulares de los gastos por arrendamiento de habitaciones de modo esporádico?

En cuanto al IVA, muy sencillo, si prestas servicios hoteleros, deberás repercutir IVA al 10%. Un ejemplo claro, los apartamentos turísticos que tienen servicios de recepción, hostelería, compra de entradas para espectáculos, tour turísticos…Si ese es tu caso deberás presentar trimestralmente el modelo 303 y como buena noticia, deducir el IVA soportado en tus compras y gastos relativos a la actividad.  En caso contrario, que no prestes servicios turísticos, no deberás repercutir IVA ni podrás, en consecuencia, deducir el IVA soportado de tus compras y gastos.